说好用房子抵债，签了协议还能不能反悔？——以物抵债在履行期届满前后的两种算法

钱还不上了，对方说把我那套房子抵给你，两个人都觉得痛快。可等到真要去过户、要查封、要折价的时候，才发现同一份协议，签在哪个日子完全是两个结果。

为什么「说好用房子抵债」会分成两套算法？差别不在房子的价值，在协议成立的时间点——《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》把债务履行期限届满后与届满前达成的以物抵债，分别写进了第二十七条与第二十八条。

一、同一个动作，为什么前后差这么多？

届满之后签的，通常是为了清偿——钱已经该还了，拿财产抵了事，性质上偏清偿型；届满之前签的，多半是为了担保——怕到时候还不上，先把财产押在这里，性质上偏担保型。

两条路的效力规则不同，落到书面上要写的那句话也不一样。一份只写了「到期不还，房子归你」的协议，往往就出在这第二十八条上。

二、届满之后签的：生效不难，难在这三处

上述解释第二十七条第一款规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

同一条后面还给了三个落点： 其一，履行之后账才算平——债务人或第三人履行以物抵债协议后，相应的原债务同时消灭；其二，他不履行时你有选择权——未按约定履行、经催告在合理期限内仍不履行的，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持；其三，调解书不能直接当过户用——协议经人民法院确认或据以制作调解书的，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

第三点最常被误解。拿到调解书不等于房子已经是你的，该过户的还是要去办登记。

三、届满之前签的：关键看写的是哪一句

同一解释第二十八条给出的是分句处理：约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，该约定有效；约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，该约定无效，但是不影响其他部分的效力，债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

也就是说，「到时候你可以处置这套房」写得下去，「到时候房子直接归你」写不下去——这就是常说的流押、流质条款被禁止的意思。还有一种情况是财产还没过户到你名下：第二十八条第三款写明，订立这类协议后债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下的，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持。

四、签之前，这五件事先做掉

• 先把旧账算清楚：本金、利息、实现债权的费用各是多少，写进协议，别让以后再为一笔糊涂账扯
• 查这套房上面压着什么：有没有抵押、查封、租赁在用，去不动产登记机构查档，别只听对方说
• 写清楚它是哪一种：是清偿型的还是担保型的，到期不清偿时怎么处置，写哪一句决定它有没有效
• 把过户的时间与税费写死：谁缴税、多久办登记、逾期怎么办，这一栏空着最容易拖
• 旧债凭证别交出去：借条、转账记录留好，抵债协议不履行时还要靠它们回头主张原债务

五、抵债物本身，也不是到手就稳的

协议有效不等于财产已经是你的。不动产没过户、动产没交付，权利变动就没完成，别人拿着另一份生效文书来查封这套房的情况并不少见；反过来，如果这处财产在抵债之前已经欠着别的债，也会牵扯到别的执行程序。

所以拿到一份抵债协议，先问一句它是在哪个时间点上签的：届满之后的偏清偿，届满之前的偏担保，写错一句就可能整条走不通。把时间与处置方式写清楚，这一件事的份量抵得过后面三场争执。如需就本文问题咨询，可联系贵州丰来律师事务所，电话 186-8514-4557。