收房时发现面积缩水了三个多平方，差价怎么退？——约定优先原则、面积误差比3%的结算规则与两步核对

交房那天，业主在新房客厅拉起卷尺量了一圈，实测比合同约定的建筑面积少了三个多平方米。找开发商理论，对方指着合同一行小字：「按实测多退少补」。三个平方米差出去的是几万块的房款，这笔账怎么算、按哪份文件算，要分两层说清。

一、「合同里写了『按实测多退少补』，就真按它来吗？」

大体上是的——现行规则就是约定优先。需要知道一个背景：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在2020年修正时，删去了原第十四条关于面积误差的处理规定。原来的「3%规则」曾是司法解释层级，删除之后，面积差异怎么处理首先回到双方的合同约定：合同里「面积确认及差异处理」条款写了按套内建筑面积还是建筑面积计价、误差怎么结算，就按那条来。所以第一步不是急着理论，而是把合同里那一页翻出来逐字读——很多「多退少补」条款只写了补，没写退的上限和退的方式，这种条款的解释空间恰恰是争议多发处。

二、「合同没约定，或者写得含糊，误差怎么算账？」

落到《商品房销售管理办法》第二十条的规则上：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房——房地产开发企业应当在提出退房之日起30日内退还已付房价款，并支付已付房价款利息。买受人不退房的：产权登记面积大于合同约定面积的，3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，3%以内部分的房价款由开发企业返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。以缩水三个多平方米、约定八十七平方米上下为例，误差比已越过3%，超出部分的房价款可以主张双倍返还——这正是「多退少补」四个字盖不住的那部分。

三、「面积到底谁说了算，三个平方以哪个数为准？」

以产权登记面积为准，过程分两个数：签约时用的是预测（暂测）面积，交房办证时由测绘机构实地测量得出实测面积，写入不动产权证。对实测结果有异议的，可以向测绘机构申请复核；对处理有争议的，司法实践一般以登记面积作为结算依据。另要注意一种变数：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，开发企业应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人——没通知到的，买受人有权退房并追究违约责任，「公告贴在售楼处」不等于有效通知。

四、收房核对的两步与四样材料

• 第一步翻合同：面积确认及差异处理条款原文逐字读，计价方式、误差处理、违约责任三处都要看
• 第二步拿数：向开发企业索取测绘成果报告，与不动产权证登记面积、合同约定面积三方核对，自己算一遍误差比
• 材料一：商品房买卖合同（含面积条款页）与付款凭证
• 材料二：测绘成果报告、不动产权证记载的登记面积
• 材料三：误差比计算过程与差价款金额清单，书面留痕
• 材料四：向开发企业发出的书面催告（要求限期退还差价或解除合同退款付息），邮寄凭证留存

五、三个平方米的差价，差在一页纸的约定

同样一套缩了水的房子，有人在签约时把差异条款谈清楚，交房当天按条走；有人签完才发现那句「多退少补」只保护了退款的一方。房子是按平方米计价的大宗商品，签约时多读那一页，胜过交房后多跑十趟。个案如何认定，由人民法院依法裁判。

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